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商业房地产建筑设要点及相关要求

发布时间:2021.03.11   来源:   标签:商业建筑设计
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一、市场各阶段建筑形态简介

(一)大棚、简易平房 大棚、简易平房是常在市场初期阶段采用的建筑形态。一般是平房,便于作业和销售。北京市通州区八里桥市场就是采用平房和大棚组合,或平房与平房组合的方式,往往都是在土地使用率低,容积率低的城郊修建的。土地性质多为划拨土地,或集体土地,或街道办事处占用市政用地等。大棚、平房往往是集仓储与产品销售于一体,如瓜果蔬菜、粮油市场;或是加工与仓储、展示于一体,如石材、板材、木材市场。这是地产初级阶段的建筑形态。

(二)普通大楼 在二、三级城市中,最常见的就是以普通大楼作为市场,较好一点的商厦,其建筑总价一般不超过2500元/m2,而且多是旧楼改造而成的,结构差、使用年限长。楼内1~3层多为经营,也有极个别的5层为商业市场,且多为纯购物功能的市场,服务业态很少甚至是没有,餐饮也多是盒饭,市场管理仅为物业管理范畴,对商户的品质和进出入并无系统化的管理。而且很多市场无电扶梯设备,无VI标识系统;市场的活动和宣传也差,全靠自然发展;对停车场的要求也不高,市场内货流与人流混杂,这样的性地产多为服装、鞋帽和小百货市场。市场内各业态兼容性较大,常常是小百货、服装等多业态合为一个综合性市场,市场的租金多在每天3元/m2以下。

(三)现代化商厦

建筑结构与普通大楼差异不大,但在硬件设施和软件服务上却有很大差异。从卫生间到市场对外宣传、导视系统及商户品质等,都有良好的管理,如北京木樨园的天雅大厦,北京三里屯雅秀市场等等,市场内的环境和正规的商场差别不大,这就是所谓"商场环境、市场的模式"。

(四)集合群

许多区域由于土地供应的丰富和充足,从而形成了一条街或市场组合群,如石家庄新华市场、南三条市场、北京十里河建材一条街、南昌洪城大市场、成都荷花池市场群等等。在组合群中有大棚、简易平房、普通大楼及现代化大厦几种建筑形态。出现这种局面的一个主要原因是产权隶属的不同,另一个则是市场细分化发展产生的结果。各种形态混杂于一处,形成了纷繁的局面。


二、平面布局设计

(一)平面布局设计

平面布局设计的内容是确定通道形态,确定承租户单元的布局和面积大小,为所有承租户提供一个互利互惠的机会,并最大限度地为每个承租户带来通行人流,提供更多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系:柱子不宜落在店面内,柱点应中分或四分,8m柱距是市场开发比较常用的选择,这样对于面积分割以及降低施工成本有益。平面设计的区域形状一定要规整、简单,不要使用曲率过大的圆弧,避免实用面积太少。这样不仅便于业态布局与商铺分割,而且有利于未来经营,方便人流对不同业态不同区域的识别。它可以通过商铺店面装修和天花板造型装饰室内空间。市场设计方案完成后一定要首先进行业态设计和初步商铺分割,根据初步划分方案对内部结构形状进行平面布局图设计并不断完善和修改,确保简单化以及可视化原则。

(二)常用平面布局设计中的难点处理

在平面布局中多采用棋盘式。对于棋盘条块式分割,应解决的难点有以下几点:1.以柱点为自然分界点,便于纵向和横向分割。以电梯的口为中心进行排列通道,便于人流分散。见图23.在两条纵横线交叉时,如空间太小,也要交叉,对纵横道路视野有益。见图3第六章 市场类建筑设计要点4 . 在两条纵横通道交叉时,如空间太大,则可考虑采用环形或敞开式,使分割与统一标准铺位面积相差不大。

5.对于边线,尽可能以直线为主,要两边同时有摊位,忌讳一侧有,一侧无。见图56.对于边线中,有不规则的,则尽可能拉直处理,虽然会使摊位面积不均匀,但会使道路齐整,便于人流贯通。

7.如遇边角区域不规则,部分区域面积过大,则可以考虑适当弯曲,使之面积差不要过大。8.在卫生间和消防梯处,道路边线不要有摊位,边线应紧贴卫生间门面, 如距离太长,则可考虑放置柜台,宽度0.5m,墙面做货架处理。

9.主通道与辅道有差距,主通道应在2.4m以上,若在电梯口的主通道要有3m左右的驻留空间,则在电梯的上下口处,就要有直角交错道路,使之为主要的纵横线或是形成主通道。10.弧形与环形设计;在正方形楼面积中,多采用环形设计。在交错道路的平面中,有间距 大 的多采用弧形或环形设计。11.在电梯口,服务台中或是拐角处,可用弧形设计。越不规则的地方,弧形设计应用越广泛。12.在棋盘式隔断中,弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显,所以不可生硬搬用棋盘式。1 3 . 电梯口要设有主要通道。14.单层面积小的区域,可以考虑敞开式与隔断式结合,在边线用隔断,中间用敞开。敞开式有柜台,也有摊位。摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分;柜台的敞开则可采用弧形的设计。在敞开式中,如果业态是小百货或通讯饰品类,可以设置全敞开式,许多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。

三、功能设计 功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要,在通道设计中要分主通道与辅通道,主通道为2.4m、2.8m、3m、3.2m或更大;辅通道则为2.2m、2m、1.8m、1.5m,具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。